Acheter un Riad à Marrakech : Jimmy face au risque de change

Quand Jimmy est revenu de Marrakech, j’ai compris immédiatement qu’il se passait quelque chose.
Pas besoin de mots.
Son visage parlait pour lui.

Il avait ce sourire étrange.
Celui qu’il a seulement quand quelque chose le traverse profondément.
Un sourire qui dit : “J’ai trouvé une idée.”
Un sourire dangereux.
Parce qu’avec Jimmy, une idée devient toujours un projet trop vite.

Il s’est assis devant moi.
Il a ouvert son téléphone.
Il m’a montré des photos.

Des fenêtres en bois sculpté.
Des sols en zellige bleu.
Un patio baigné de lumière.
Une fontaine qui semblait murmurer.

“Regarde ça”, m’a-t-il dit.
Et j’ai regardé.

Un riad.
Un vrai.
Un de ceux qui te donnent l’impression d’être dans un autre temps.
Un lieu qui respire quelque chose que tu n’arrives pas à nommer.

“Je veux l’acheter.”

La phrase est tombée comme un couperet.
Directe.
Sans doute.
Sans hésitation.

Et là, ça m’a frappé.

Jimmy n’était pas juste revenu de vacances.
Il était revenu avec un plan.

Il m’a raconté la visite.
Le vendeur.
Le prix.
Le potentiel.

Et surtout, il m’a dit :
“Je peux le rénover facile. Tu sais que je sais faire. C’est comme mes flips en France, mais en mieux.”

Et il n’avait pas tort.
Jimmy a rénové des apparts invendables.
Il a transformé des cuisines des années 70 en lofts modernes.
Il a refait des salles de bains où personne n’osait rentrer.
Il a retourné des biens dont même les agents immobiliers ne voulaient plus.

Il est bon.
Vraiment.
Quand il se met sur un chantier, c’est un chirurgien.
Il t’enlève les murs inutiles.
Il t’ouvre l’espace.
Il te trouve une solution que personne n’avait vue.

Alors évidemment, un riad…
Un riad, pour lui, c’est un terrain de jeu.
Un atelier.
Une page blanche.

Il me l’a expliqué en détail, avec ses gestes habituels :

“Là, je casse.
Là, je mets une verrière.
Là, je refais un tadelakt propre.
Là, je mets des luminaires marocains.
Et là, je crée une suite.
Tu vas voir.
Ça va être magnifique.”

J’y croyais presque plus que lui, rien qu’en l’écoutant.

Puis il a sorti LA phrase.
Celle qui m’a fait comprendre qu’il fonçait vers un mur invisible.

“Et je vais payer en dirham. Je vais louer en dirham. Tout en dirham. Le rendement est incroyable.”

J’ai inspiré.
J’ai expiré.
Je me suis calé dans ma chaise.

Parce que là, on entrait dans un terrain qu’il ne connaissait pas.
Un terrain où son talent de renovateur ne servait plus.
Un terrain où un mur invisible peut t’écraser sans que tu comprennes pourquoi.

Je lui ai dit :
“Jimmy, attends. Assieds-toi. On va parler d’un truc que tu n’as pas vu venir.”

Il m’a regardé, surpris.
“Quoi ? Le vendeur est pas fiable ? Le quartier est mauvais ? Le prix est trop haut ?”

“Non.”

“Alors quoi ?”

“Le dirham.”

Il a cligné des yeux.
Il ne comprenait pas.

J’ai posé la question qui tue :
“Si ton riad te rapporte 10 %, tu seras content, non ?”

“Évidemment ! 10 %, c’est énorme.”

“Oui… mais tu les récupères dans quelle devise ?”

“En dirham.”

“Et tu les dépenses dans quelle devise… dans ta vie ?”

Il n’a rien répondu.
Silence total.

C’est là que je suis entré dans le passage technique, celui qu’il n’avait jamais intégré : le risque de change.

Je lui ai dit :
“Écoute bien. Je vais t’expliquer comme si tu découvrais un nouveau chantier.”

Il a souri.
J’aime quand il fait ça.
Ça veut dire qu’il écoute vraiment.

“Imagine que le dirham, c’est un mur porteur.
S’il bouge, tout ton projet bouge.
Tu vois l’idée ?”

Il a hoché la tête.

“Maintenant, imagine que tu fais 10 % de rendement au Maroc.
Ton riad tourne.
Les réservations s’enchaînent.
Tout va bien.

Mais pendant ce temps…
Le dirham perd 8 %, 9 %, 12 % face à l’euro ou au dollar.
Pas parce que le Maroc va mal.
Juste parce que les devises bougent.
Parce que c’est normal.
Parce que c’est la vie d’une devise émergente.”

Il m’écoutait, concentré.

“Résultat ?
Tu n’as pas gagné 10 %.
Tu as gagné 10 % en dirham…
moins la perte du dirham face à ta devise.”

Il a froncé les sourcils.
Jimmy déteste perdre du rendement.
Encore plus quand il n’y peut rien.

Alors j’ai continué :
“Si le dirham perd 10 %, et toi tu gagnes 10 %…
Tu gagnes zéro.”

Je l’ai laissé digérer.

“Pire.
Si le dirham perd 12 % et tu gagnes 10 %…
Tu es à –2 %.”

“Donc même si mon riad cartonne… je peux perdre ?”

“Exactement.”

“Sans faire d’erreur ?”

“Exactement.”

“Juste à cause du taux de change ?”

“Oui.”

Je voyais son cerveau tourner.
C’est un moment que j’adore.
Le moment où un entrepreneur comprend le vrai sujet.
Le moment où la passion doit laisser une place à la stratégie.

Je lui ai dit :
“Le danger, Jimmy, ce n’est pas Marrakech.
Ce n’est pas le riad.
Ce n’est même pas le marché immobilier.
Le vrai danger, c’est d’être 100 % exposé à une devise plus faible.”

Il ne disait rien.
Et quand Jimmy se tait, c’est qu’il réfléchit fort.

Alors j’ai ajouté un autre passage technique.
Un passage qui fait mal, mais qui est essentiel :

“Le dirham est peu volatil, oui.
Mais il reste moins solide que l’euro.
Moins liquide que le dollar.
Moins stable que le franc suisse.

Et si jamais tu dois convertir ton argent au mauvais moment…
Ton rendement peut s’évaporer en une seconde.
Sans que ton riad ait changé de valeur.”

Il a soufflé.
Enfin.

“Wow…
On ne m’avait jamais dit ça.”

“Normal.
Les vendeurs ne te parlent pas du risque de devise.
Les agents ne te parlent pas du risque de devise.
Les investisseurs débutants ne savent même pas qu’il existe.”

Je voyais qu’il commençait à comprendre.
Vraiment.

Alors je lui ai donné la solution :
“Tu peux acheter ton riad.
Tu peux le rénover.
Tu peux en faire une pépite.
Mais protège-toi.
N’investis pas tout en dirham.
Garde une partie en euros.
Diversifie.
Et surtout…
Calcule ton rendement après conversion, pas avant.”

Jimmy a regardé ses photos.
Longuement.
Puis il a dit :

“Je vais le faire.
Mais je vais le faire intelligemment.”

Et là, j’ai souri.
Parce que c’est ça, être un bon investisseur.
Pas juste acheter un beau bien.
Pas juste rénover comme un pro.
Pas juste croire à une opportunité.

Non.

Un bon investisseur, c’est celui qui voit le mur invisible.
Celui que tout le monde oublie.
Celui qui peut effacer ton travail.
Ton talent.
Ton projet.

Jimmy le voit maintenant.
Et son riad n’en sera que meilleur.

Parce qu’un riad peut être magnifique.
Un projet peut être rentable.
Un rendement peut être élevé.

Mais la seule question qui compte, vraiment, c’est :

Combien vaut ton gain… une fois revenu dans ta vraie vie ?